뉴질랜드 정부 상업용 렌트에 대해 해결책을 내놓다

머리말

 

어젯밤 자기 전에 침대에서 습관적으로 이메일 체크하다가 MBIE(Ministry of Business, Innovation and Employment)에서 오후 늦게 보낸 이메일이 있어 열어 보았다. 종업원에 대한 임금보조 기간의 연장과 더불어 소규모 자영업자들에 대한 대출 등에 대한 안내가 있었다 (안내에 대한 전반적 소개는 여기를 클릭). 이중 나의 시선을 단박에 끈 것은 상업용 렌트에 대한 정부입장의 발표였다. 댓글을 달아주신 독자분과도 대화를 나누었고 개인적으로 상업용 건물 임대를 통해 소매점을 운영하는 지인들 통해 그들의 상황을 직접적으로 들을 기회가 있었다. 어떤 랜드로드는 가게 문을 열지 못하는 기간 렌트를 전혀 받지 않는가 하면 어떤 이는 절반을 내라고 했고 또 댓글 독자분 경우처럼 전액을 내라고 요구한 랜드로드도 있다.

 

이처럼 록다운 기간 상업용 렌트가 전적으로 테넌트와 랜드로드 간의 문제로 남아 상대적 약자인 테넌트들은 어려움을 겪어 이에 대한 정부의 개입을 요구하는 목소리가 커져 왔다. 이에 대해 뉴질랜드 미디어에서도 관심을 두고 다루었고 이 블로그에서도 그 내용을 번역 소개했었다 (비즈니스 렌트는 공제되는 것이지 유예되는 것이 아니다 ). 이런 상황에서 마침내 정부가 발표를 한다니 기대가 무척 컸다.

 

하지만 발표 내용은 재앙 수준이었다. 정말 실망스럽기 짝이 없으며 이 정권의 의지를 의심하지 않을 수 없다. 아래는 발표문 중 중요 사항으로 간단하게 요약,번역했다.  

 

 

What changes has the Government announced to assist?

 

The Government has announced that it intends to introduce a Bill to give commercial tenants more time to catch up on overdue rent before a landlord can take steps to evict them.

 

Under the current law, a commercial landlord must give a tenant at least 10 working days’ notice before cancelling a lease because of overdue rent.

 

The Bill will extend the notice period from 10 working days to 30 working days. This will give more time for commercial tenants to catch up with rent payments before the tenant can be evicted. If the tenant is not able to catch up, the tenant will have more time to approach the landlord about temporary changes to the rent or lease agreement to help the tenant get by until it can resume operating as usual.

 

 

무엇이 바뀌는가? 

 

렌트가 밀렸을 때 현행법에서는 랜드로드가 테넌트에게 10일 통보 기간을 준 후 쫓아낼 수 있는 기간을 30일로 늘렸다. 테넌트는 쫓겨 나기 전 밀린 렌트를 낼 수 있는 시간을 벌었다. 

 

 

Can commercial tenants stop paying rent or pay reduced rent if they can’t operate from their premises?

 

It depends on the terms of the lease. There are many different arrangements.

For example, one standard lease provides for a ‘fair proportion’ of the rent and outgoings to be reduced temporarily while a property cannot be accessed in an emergency. That clause (or a similar one) has been used in some leases since the Christchurch earthquakes. If a lease contains that clause, both landlord and tenant will need to agree what a “fair proportion” is.

 

A lawyer is the best person to provide advice about what a fair rent reduction may be and help you reach agreement with the other party.

 

 

만약 테넌트가 영업장에 들어갈 수 없어 영업을 못하면 렌트를 안내거나 감축해서 낼 수 있는가? 

 

리스계약서에 따라 여러 상황이 전개된다. 표준계약서라면 이런 경우 랜드로드와 테넌트 간  “적정한 비율”을 합의한다. 이 적정한 비율의 합의에 도달하기 위한 최선의 사람은 변호사다.

 

 

What if the tenant can’t afford the rent and outgoings but the lease doesn’t provide for reduced rent in an emergency?

 

Many leases don’t contain a clause providing for reduced rent or outgoings. Some leases are older versions from before the Christchurch earthquakes. Some tenants with these leases will also be unable to operate and unable to pay their rent.

 

Even if there is no relevant clause, landlords are encouraged to consider the tenant’s situation. It is usually in both the landlord’s and the tenant’s interest for the tenant to remain viable and able to resume operating once the Alert Level allows for it. Reaching an agreement is likely to be in both parties’ interests. Commercial landlords and tenants could consider a rent payment holiday or a reduction in rent and/or outgoings.

 

A lawyer is the best person to help landlords and tenants find a sustainable approach that works for both landlord and tenant. When considering these matters, it is important to remember that the measures being taken against COVID-19 are temporary and they are neither the landlord’s, nor the tenant’s fault.

 

 

만약 테넌트가 렌트와 아웃고잉을 낼 여력이 없는데 리스계약서가 이런 비상상황에서 렌트를 감축해주는 조항이 없다면 어떻게 되는가?

 

이런 경우라도 랜드로는  테넌트 상황을 고려할 것을 권장한다. 이런 경우에도 최선의 사람은 변호사다.

 

 

What if a commercial landlord and tenant can’t reach an agreement?

 

As many commercial landlords and tenants have already done, the best approach is to work together constructively to find a solution which is sustainable and will meet all parties’ needs and interests. A lawyer is the person to help you reach an agreement. Some leases may also contain a mediation or arbitration clause, which could be used.

 

Both landlord and tenant should bear in mind what will happen if they can’t agree. For example, a landlord may want to consider:

• whether they would be able to access their property to evict tenants given the current Alert Level

• whether they are likely to be able to find new tenants and have them move in.

There may also be a risk of legal proceedings which can be costly, unpredictable, and in current circumstances have the potential to be significantly delayed. 

 

 

만약 랜드로드와 테넌트가 합의에 도달하지 못하면 어떻게 되는가?

 

랜드로드는 합의에 도달하지 못할 경우 발생할 피해를 생각해서 테넌트와 사이좋게 건설적으로 합의하길 권한다. 이 경우에 최선의 사람은 변호사다. 

 

 

정리 및 요약

 

“정부는 록다운 기간 영업장이 폐쇄되는 바람에 영업할 수 없는 가운데 발생한 상업용 건물의 렌트에 대해 테넌트 퇴출 사전 통보기간을 10일에서 30일로 늘려주는 조치를 한다. 나머지는 랜드로드와 테넌트가 알아서 잘 사이좋게 협의하고 만약 이 과정에 어려움이 있어 도움을 받아야 한다면 최선의 사람은 변호사다. 끝.”

 

자상한 정부다. 록다운 기간 중 변호사들 일감이 없었을 것이라고 걱정되어 그 간 영업손실을 랜드로드와 테넌트 간 임대차 분쟁건 수임을 통해 어느 정도 만회하라고 배려까지 하다니. 뉴질랜드판 창조경제다.  저번 블로그에서도 록다운 기간 리스크를 감수하고 일해야 하는 슈퍼마켓 직원에게 임시로 임금 인상이 있어야 하지 않느냐는 기자의 질문에 그건 고용주가 알아서 할 문제라고 외면하더니 이번에도 역시 이 문제에서도 제신다 아던 정권은 외면하기로 한 것이다. 록다운을 통해 세계적으로도 주목받는 방역조치를 취했다고 우쭐해있는 제신다 아던 정권이지만 참 여러모로 내게는 탐탁지 않다. 

 

 

추신

 

어제부터 갑자기 블로그 관리와 글쓰기 방식이 달라졌다. 이전부터 다음에서 새로운 버전으로 업데이트하라고 안내가 계속 날라왔지만 새로운 버전에 대한 기존 블로거들의 평가가 무척 안좋아 계속 이전 버전을 고집했는데 강제적으로 바꾼 것같다. 갑자기 글자 크기가 작아졌는데도 조절도 못하고 색깔 지정도 안되고 여러모로 불편하다.