비즈니스 렌트는 공제되는 것이지 유예되는 것이 아니다

역자 머리말

블로그 특성상 뉴스를 시의성 있게 제공하는 것이 목적은 아니지만, 개인적으로 궁금했던 사항이라 newsroom의 기사를 번역했다. 역시 선별/의역이나 기사가 전달하고자 하는 바는 정확하게 전달되었다고 생각한다. 기사가 말한 것처럼 정부의 조치가 나오기 전까지 많은 교민 임차인들이 섣부른 행동을 취하지 않길 바란다. 

비즈니스 렌트는 공제되는 것이지 유예되는 것이 아니다 (Business rents have to fall, not be deferred)

상업용 건물 임차인은 주목하시라: 27.5 조항에 의거, 렌트를 공제받을 자격이 있다. 절대 랜드로드의 렌트 유예 제안에 동의하지 마라.

APRIL 14, 2020Updated 4 hours ago

James Elliott

James Elliott is a lawyer and contributing writer to Newsroom. Email him at james.elliott@newsroom.co.nz .

Nikki Mandow

Nikki Mandow is Newsroom's business editor @NikkiMandow.

레벨 4 봉쇄가 중간을 지났지만, 여전히 상업용 건물 렌트 납부 관련 랜드로드와 테넌트 간에  혼란이 지속하고 있다. 아래에 우리가 지금까지 이해하고 있는 바를 요약한다:

• 만약 여러분 리스가 2012년 11월 이전부터 시작되었다면 전염병 때문에 리스계약서에 영업장에 들어갈 수 없는 상황에 관한 조항이 있을 가능성이 거의 없다. 법적으로 여러분은 렌트를 전액 내야 한다. 

• 만약 여러분이 2012년에 공표된 오클랜드지역 변호사협회(ADSL: Auckland District Law Society)의 6판(sixth edition) 리스계약서를 사용했다면 27.5 조항이 포함되어 있을 것이다. 이 조항은 “전염병 혹은 유행병” 때문에 테넌트가 영업장에 출입하는 것이 불가능할 때와 같은 비상 상황을 다루고 있다.  약 70%의 뉴질랜드 상업용 리스계약서는 이 양식을 사용하는 것으로 추정된다.

• 만약 여러분의 리스계약서가 쇼핑몰 소유주 혹은 거대 부동산 투자자와 같은 상업적 랜드로드에 의해 작성된 맞춤형이라면 이 27.5 조항을 가지고 있을 수도 그렇지 않을 수도 있다.

• 비즈니스 중단을 경험하는 테넌트 혹은 랜드로드는 유행병이 대부분의 보험 커버에서 제외되었다는 것에 실망할 것이다. 이는 지난 조류 인플루엔자(SARS) 사태 이후 업계 표준 관행이 되었다.

27.5 조항 (Clause 27.5)

지난 2주 동안 대부분 초점은 27.5 조항이 현재 록다운 상황에 어떻게 적용되는지에 모였다.

현재의 비상상황은 27.5 조항의 테넌트가 영업장에 출입할 수 없는 기간 동안  “렌트와 아웃 고잉의 적정 비율은 그 지급이 멈춰질 것이다(a fair proportion of the rent and outgoings shall cease to be payable).”

이 조항에서 두 핵심 질문은:

• “지급이 멈추어진다(cease to be payable)”는 무슨 의미인가?  

• 렌트와 아웃고잉의 “적정 비율(fair proportion)”은 무엇인가?

유예가 아닌 공제 (Deduction not deferment)

“지급이 멈춰진다”가 무엇을 의미하는지를 놓고 랜드로드와 테넌트 간 이견과 혼동이 있다. 테넌트가 렌트와 아웃고잉의 일부분 혹은 전액을 지급하지 않는 것인지 아니면 지급을 유예받는 것인지.

그러나 Newsroom이 접촉한 변호사들에게는 혼동의 여지가 없다. 오클랜드지역 변호사협회 부동산법 위원회의 Brice Town도 그중 하나다. 그를 따르면 27.5 조항은 명확히 공제를 의미하지 유예가 아니다. 이 명확한 인식이 매우 중요한데 왜냐하면 많은 랜드로드들이 테넌트들에게 유예 조건 딜에 서명하라고 압력을 넣고 있기 때문이다. 예를 들어 랜드로드가 이후 3개월간 렌트 50% 공제를 약속하지만, 나머지 50%는 잔여 리스 기간에 정상적 렌트에 더해서 갚아야 하는 것이다.

Town은 이런 상황은 27.5 조항이 의미하는 것이 아니라고 말한다. 랜드로드와 테넌트는 이런 테넌트의 공제받을 자격에 대한 공통된 이해 위에서 협상을 시작할 필요가 있다.

적정한 비율은? (What is a fair  proportion?)

그렇다면 공제될 렌트와 아웃고잉의 “적정한 비율”을 어떻게 정해야 하나? 모든 법률과 법률사무소의 관행을 둘러봐도 이에 대한 공식을 제공해주는 곳은 없다. ADSL을 따르면 이 조항을 첨가할 때 고의적으로 구체성을 피한 것이다. 왜냐하면, 모든 상황이 각각 달라서  획일적으로 비율을 확정할 수 없다는 판단이 있었다. 

“적정 비율”을 결정해 줄 법적 미캐니즘 혹은 정부의 개입이 없는 한, 랜드로드와 테넌트는 각자 계산을 해야 하는 상황이며 따라서 결과도 서로  다를 것이다.

어떤 랜드로드는 특정 기간 렌트의 완전 면제를 제의할 것이며 어떤 랜드로는 렌트 유예 혹은 아예 전혀 융통성 없이 다 내라고 할 수도 있을 것이다. 또 다른 랜드로드는 비즈니스가 정상으로 회복될 때까지 매출대비 렌트(turnover rent)를 제안할 수도 있을 것이다.

대화를 멈추지 마라(Don’t stop talking)

업계 관계자들의 공통된 의견은 랜드로드는 그들의 임대 비즈니스를 장기적 관점에서 바라보아야 한다는 것이다. 테넌트를 어떻게든 영업장소에 계속 머물게 하는 것이 중요하기 때문이다. 

ADSL은 랜드로드와 테넌트 모두 장기적 관점에서 서로 협조적으로 대화하면서 일시적으로 혹은 영구적으로 ‘기다리면서 지켜봅시다(wait and see)’ 결론에 도달하길 권유한다. 이 ‘기다리면서 지켜봅시다’ 전략은 정부로부터의 도움 혹은 최소한 가이드라인이 제시될 것이라고 보기 때문이다. 

업계의 관계자에 의하면 몇 랜드로드는 이미 리스계약서의 분쟁 해결 조항을 검토하고 있다. 대부분 조항은 조정(mediation) 그리고/혹은 중재(arbitration)를 권장하는데 이 경우 두 당사자 간 결론이 비밀에 부쳐지기 때문에 선례가 되지 못한다. 만약 이 적정한 비율을 놓고 합의가 이루어지지 않은 상태에서 렌트 납부일이 지나면 랜드로드는 리스계약서의 default 조항을 적용할 수 없다.

경고 단계 3이 되면 어떻게 되나? (What happens at alert Level 3?)

상황을 더 복잡하게 만들 일이 2주 이내에 닥친다. Level 4는 ‘비상’상황이기에 27.5 조항이 적용되지만, Level 3 or 2가 되면 비상 상황이 아니게 된다. 호주는 이 상황을 명확히 하여 상업용 건물 랜드로드와 테넌트가 부담을 공평하게 부담하는 의무적 행동 강령(mandatory code of conduct)을 적용하기로 했다. 우리 정부도 이런 선택을 할지 지켜볼 일이다.